המדריך המלא להבנת המושג "זכויות לא מוסדרות" חלק א׳

חלק א': הבית שלכם הוא לא באמת שלכם? (ומה זה "היוון" שכולם מדברים עליו)

חושבים שהדירה בטאבו רשומה בבעלותכם? תחשבו שוב. רוב הנכסים בישראל הם בחכירה, וטעות קטנה בסטטוס מול רמ"י יכולה לעלות לכם בשליש מערך הנכס במכירה, קראו את החלק הראשון של המדריך המלא להבנת המוקש שנקרא "זכויות לא מוסדרות".

מה ההבדל בין חכירה לבעלות? (או: למה המדינה שותפה שלכם בדירה)

בישראל, כ-90% מהקרקעות מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). כשאתם "קונים" דירה, אתם לרוב רוכשים זכות "חכירה לדורות" כלומר, שכירות ארוכת טווח (בדרך כלל ל-49 או 98 שנים) מהמדינה. הבעיה מתחילה כשתקופת החכירה מסתיימת, או כשהתנאים בחוזה הישן ("חוזה לא מהוון") מחייבים אתכם לשלם למדינה תשלומים שונים בכל פעולה שתרצו לבצע בנכס.

ובפשטות: דמיינו שאתם גרים בדירה בשכירות, אבל שילמתם עליה מראש ל49 שנים. המדינה היא בעל הבית, אם תרצו לבנות חדר נוסף או למכור את הדירה, אתם צריכים לבקש רשות מבעל הבית ולעיתים לשלם תוספת לבעל הבית. אם לא הסדרתם את הזכויות ("היוון"), בעל הבית ידרוש מכם חלק מהרווח.

המושג שחייבים להכיר: "היוון"

אחת הפעולות הקריטיות בהסדרת הזכויות היא "היוון זכויות". במקום לשלם דמי חכירה שנתיים כל שנה ולבקש אישור על כל צעד, אתם משלמים סכום חד-פעמי מראש, 91% מערך הקרקע משולם בדרך כלל כבר בעת הרכישה מקבלן, אך בנכסים ישנים זה לא תמיד כך.
היתרון העצום: נכס מהוון פטור מ"דמי הסכמה" (תשלום שיכול להגיע לסכומים אדירים בעת המכירה) ומרוב הבירוקרטיה השוטפת.

הסכנות הנסתרות: מתי חוסר הסדרה מתפוצץ בכיס?

מניסיון בשטח, הבעיות צצות תמיד ברגע הכי לא מתאים (במכירה או בירושה). הנה הבעיות הנפוצות:

• מוקש 1: דמי הסכמה (התשלום הנעלם) אם הנכס שלכם אינו מהוון (נפוץ בבתי קרקע ותיקים), בעת המכירה רמ"י תדרוש מכם "דמי הסכמה", מדובר בתשלום שלעיתים מגיע ל-33% מעליית ערך הקרקע! הסדרה מוקדמת (היוון) יכולה לחסוך את התשלום הזה לחלוטין.
• מוקש 2: גבייה פסיבית וחובות עבר רמ"י פועלת בשיטת "גבייה פסיבית", הם לא ירדפו אחריכם ביומיום, אבל ברגע שתרצו אישור לטאבו למכירת הדירה, המחשב יחסום אתכם עד שתשלמו חובות היסטוריים משנות ה-80, דמי היתר על תוספות בנייה ישנות, או הפרשי הצמדה וריבית שתפחו לממדי ענק.
• מוקש 3: שימוש חורג ודמי שימוש פתחתם קליניקה במחסן? פיצלתם את הדירה ליחידות דיור? רמ"י רואה בזה שימוש חורג או הפרה. בעת הסדרת הזכויות, תיתקלו בדרישה לתשלום דמי שימוש  רטרואקטיביים (עד 7 שנים אחורה), ולעיתים אף בדרישה להריסה כתנאי להעברת הזכויות.

החדשות הטובות: רפורמת "הקניית בעלות" (הדרך להשתחרר מהשותף השקט)

בשנים האחרונות נכנסה לתוקף רפורמה דרמטית המאפשרת לבעלי נכסים למגורים (בעיקר בבנייה רוויה ובבתים צמודי קרקע עד 280 מ"ר ששולם עבורם היוון) לקבל את הבעלות המלאה בנכס!

המשמעות: הנכס נרשם בטאבו כ"בעלות" פרטית, והחכירה מול רמ"י נמחקת. אין יותר צורך באישורי רמ"י, אין דמי היתר ואין דמי הסכמה. אבל כדי ליהנות מהרפורמה – הרישום שלכם חייב להיות מוסדר ותקין מלכתחילה.

הבית הוא הנכס היקר ביותר שלכם! אל תשאירו אותו בערפל משפטי.
בין אם אתם מתכננים למכור, להוריש או סתם רוצים לישון בשקט, הסדרת הזכויות מול רמ"י היא צעד שאסור לדלג עליו. אל תתנו לבירוקרטיה לתפוס אתכם לא מוכנים.
אנחנו כאן כדי לעשות סדר בניירת, לבדוק זכאות לרפורמת הבעלות ולהפוך את הרישום למסודר ובטוח. השאירו פרטים ונחזור אליכם.