נפרדים מהשותפות בנכס: איך להיפרד משותף בנכס בקלות וביעילות
מהו בעצם שיתוף במקרקעין ומהי הדרך היעילה ביותר לחלק את הנכס מבלי להגיע לבית המשפט?
פירוק שיתוף הוא תהליך המאפשר לשותפים בנכס (דירה, מגרש או בניין) להפריד כוחות ולחלק ביניהם את הזכויות. בין אם מדובר בירושה, בנישואין או בשותפות עסקית אשר מבקשים לסיים, בחירה נכונה באחת מחלופות הפירוק: חלוקה פיזית, מכירה או רישום בית משותף – יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולהגן על הערך הכלכלי של חלקכם בנכס.
אז מה זה בכלל שיתוף במקרקעין?
ישנם מצבים בחיים שכמה אנשים מחזיקים יחד דירה, מגרש או בניין' כל אחד מהם הוא שותף.
זה יכול להיות זוג שרכש יחד את בית חלומותיו, אחים שירשו את בית הוריהם, שותפים שרכשו יחד מגרש להשקעה, ואפילו אנשים זרים שרכשו דירות בבניין רב קומות או בצמודי קרקע ורשומים במרשם המקרקעין במושע (שותפות) עד להפרדת הרישום.
לפעמים השותפים מסתדרים מצויין ומצליחים לנהל את המקרקעין המשותפים ביעילות וברווחיות, אבל לפעמים מגיע הרגע שבו רוצים השותפים להפריד כוחות ולחלק בינהם את הנכסים.
בין אם אתם נדרשים להפריד את השיתוף במקרקעין במסגרת הליך גירושין, חלוקת עזבון או פירוק יחסים עסקיים, חשוב לבחור בדרך המתאימה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין, בהתאם למאפייני הנכס, המצב המשפטי והאינטרסים הכלכליים של הצדדים.
האפשרויות והחלופות העומדות בפני שותפים בנכס שרוצים לפרק שותפות:
בחלק זה נסקור מספר חלופות לפירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה ונבחן את היתרונות והחסרונות של כל חלופה
חלופה ראשונה – חלוקה בעין במקרקעין
חלוקה בעין מתבצעת כאשר ניתן לפצל את הנכס פיזית כך שכל אחד מהשותפים מקבל חלק פיזי ונפרד מהנכס. בגישה זו מתבצעת הפרדה ישירה, חלוקה בעין, שתבטיח שכל שותף יקבל את חלקו שלא על חשבון הצד האחר.
- איך זה עובד? מבצעים הפרדה ישירה שנרשמת לבסוף כפרצלציה (חלוקה למגרשים נפרדים).
- מה עושים כשהחלוקה אינה שווה? במקרים כאלו ניתן להיעזר ב"תשלומי איזון" כדי לגשר על הפערים הכלכליים בין החלקים.
- למי זה מתאים? בעיקר למגרשים שניתן לחלקם מבחינה תכנונית שלא תפגע בערכם
חלופה שניה – מכירת זכויות השותפים:
כשהחלוקה בעין אינה אפשרית או אינה כדאית כלכלית, נציע לשותפים למכור את הזכויות בתוך השותפות. האפשרויות הן:
- מכירה פנימית: אחד השותפים רוכש את חלקו של השותף השני (נפוץ מאוד בהליכי גירושין או בין יורשים).
- מכירה לצד שלישי: אם השותפים לא מגיעים להסכמה ביניהם על אופן החלוקה, הנכס נמכר בשוק החופשי והתמורה מתחלקת בין השותפים לפי חלקם היחסי.
חלופה זו מתאימה כשלא ניתן לבצע חלוקה בעין, וכשעצם החלוקה תפחית משווים של המקרקעין. למשל: בדירות מגורים – במסגרת הליך גירושין, בנכס עסקי ובעיקר נכסים בנויים.
חלופה שלישית – רישום המקרקעין כבית משותף.
חלופה זו מתאימה כאשר השותפים רשומים יחד במושע בבית בן 2 יחידות דיור או יותר אשר ראוי להירשם כבית משותף עפ"י חוק המקרקעין.
באמצעות רישום בית משותף, בהסכמת כל השותפים, יקבל כל שותף יחידת רישום נפרדת אליה ניתן להצמיד מחסן או חניה, ואשר תהיה זכאית לחלקים ברכוש המשותף בהתאם לחלק שלה במקרקעין.
בנוסף לתשריט הבית המשותף שיתאר את חלקו הפיזי של כל שותף בבית המשותף – הדירה וההצמדות, יינסח עורך הדין שרושם את הבית המשותף גם תקנון, שמהווה חוזה בין השותפים לבין עצמם בנוגע לשימוש בשטחים המשותפים, תשלום ההוצאות המשותפות ועוד.
חלופה זו מתאימה כשלשותפים יש בית שראוי להירשם כבית משותף.
למה עדיף להגיע להסכמה מחוץ לכותלי בית המשפט?
אם השותפים בנכס לא יצליחו לפרק את השיתוף בהסכמה, באפשרותם לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף, וביהמ"ש יורה לצדדים כיצד לפעול לפירוק השיתוף באחת מהחלופות. חשוב לציין כי הפניה לבית המשפט מייקרת את הליך פירוק השיתוף ובסופו של יום תשאיר כל אחד מהשותפים עם קצת פחות ממה שהיה מקבל אילו פירקו את השיתוף בהסכמה.
על מנת לבחור בחלופה המועדפת לפירוק השיתוף מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.
השותפות בנכס הפכה לנטל? רוצים לעשות סדר ולצאת לדרך עצמאית? פירוק שיתוף הוא הזדמנות לשחרר את ההון שלכם ולאפשר לכל אחד להתקדם בדרך שמתאימה לו.
המשרד שלי מלווה שותפים בתהליכי פירוק מורכבים במטרה להגיע להסכמות יעילות ומהירות שיחסכו לכם זמן וכסף.
מוזמנים להתייעץ איתנו כדי לבחון את הדרך הנכונה ביותר עבור הנכס שלכם.
