המדריך המלא להסדרת ליקויים ברישום מקרקעין

האם גיליתם שהנכס של ההורים לא רשום על שמם בטאבו דווקא כשנזקקתם להעביר את הירושה? 

זה יכול להיות בית, משק חקלאי, חנות או מגרש לתכנון, לגבי כולם חל אותו הכלל, סוף מעשה במחשבה תחילה.

במאמר זה נלמד איך לזהות ליקויים ברישום מקרקעין, מהן הטעויות הנפוצות ואיך להסדיר את הזכויות עוד בחיי המורישים כדי למנוע סבל משפחתי והפסדים כספיים כבדים.

מה עושים כשזכויות המוריש לא רשומות בטאבו?

כאשר זכויות המוריש אינן רשומות בטאבו, יש לבדוק תחילה היכן הן רשומות (רמ"י או חברה משכנת).
אם הרישום מעולם לא הושלם, יש להגיש תביעה לפסק דין הצהרתי בבית המשפט או לפעול מול הגוף המנהל להשלמת הרישום ההיסטורי באמצעות הצגת מסמכי הרכישה המקוריים ואישורי מיסים.

לא אחת יצא לי לטפל בנכסים שאינם רשומים על שם בעליהם. קחו למשל את המקרה של רבקה מלוד: אחרי שבעלה נפטר, היא גילתה שהדירה שבה חיו 40 שנה עדיין רשומה על שם המוכרים שנפטרו מזמן, ושהעו"ד שטיפל עבורה ברכישת הדירה לא השלים את עבודתו. 

במצב כזה, היורשים נכנסים למבוך משפטי יקר שניתן היה למנוע בבדיקה מוקדמת.

זכויות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אך לא בטאבו

במקרה של רישום ברמ"י, על היורשים להמציא אישור זכויות מעודכן ולהסדיר את הארכת חוזה החכירה אם פג תוקפו.
לעיתים נדרש גם רישום ב"חברה משכנת", שהיא גוף פרטי המנהל את רישום הדיירים עד להעברה הסופית לטאבו.

נתקלתי במקרים רבים בהם זכויות החכירה הסתיימו ולא הוארכו. 

ללא חידוש החוזה מול רמ"י, לא ניתן להעביר את הירושה ולרשום את הנכס ע"ש היורשים. 

כשהרישום מנוהל בחברה משכנת, המכונה גם "טאבו קטן" הליך העברת הזכויות ארוך יותר, מחייב דיוק במסמכים וסבלנות מול הבירוקרטיה.

מה זה תצ"ר ואיך הוא קשור לחלוקת משקים וירושות?

פישוט המושג: תצ"ר (תוכנית לצורכי רישום) היא מעין "מפת חלוקה" שמחלקת חלקה גדולה לחלקות קטנות ומוגדרות.
דמיינו עוגה גדולה שכולם אוכלים ממנה יחד, התצ"ר פשוט חותך אותה לפרוסות אישיות שרשומות על שם כל אחד בנפרד.

כך למשל במקרה של דרור, בית הוריו היה רשום על חלקה אחת עם עוד שני בתים ללא הפרדה.
כדי שדרור יוכל להירשם כחוכר ולהבטיח את חלקו, הוא נדרש לבצע הליך תצ"ר לחלוקת הקרקע. 

מדובר בהליך חיוני למניעת סכסוכי שכנים ויורשים בעתיד.

רישום שגוי בטאבו: טעויות "ראי" והצמדות חסרות

רישום שגוי בטאבו (כמו רישום ראי) קורה כאשר בעל נכס רשום בטעות על דירה של שכן, או כשחניה ומחסן לא הוצמדו לדירה בצו הבית המשותף. 

הפתרון הוא הגשת בקשה לתיקון צו בית משותף בפני המפקח על הרישום, בצירוף תשריט מעודכן.

סיפור מהשטח:
נגה גילתה שהחניה שרכשה במיטב כספה פשוט לא קיימת ברישום הטאבו של הדירה.
במקרה אחר, אנשים הרחיבו את הבית מ-100 מ"ר ל-150 מ"ר אך לא עדכנו את הטאבו.
אי-התאמה כזו עלולה להוביל לירידת ערך משמעותית במכירה או לקושי בנטילת משכנתא.

צ'ק-ליסט לבדיקת זכויות לפני ניסוח צוואה:

• הפקת נסח טאבו / אישור זכויות: וודאו ששם המוריש מופיע במדויק כולל מס' תעודת זהות
• בדיקת שטחים: האם השטח הרשום תואם את המציאות בשטח?
• בדיקת הצמדות: האם החניה, המחסן והגג רשומים כחלק מהדירה ?
• תוקף חכירה: האם חוזה החכירה מול רמ"י בתוקף או שנדרשת הארכה?
• מגבלות : האם יש מגבלה על העברת הזכויות בהורשה ?
  

שאלות ותשובות (Q&A):

ש: למה כדאי לסדר את הרישום כשההורים בחיים? 

ת: כשהמורישים בחיים, קל יותר להשיג חתימות, לאתר מסמכים היסטוריים ולהוכיח בעלות מול הרשויות. לאחר הפטירה, התהליך עובר דרך בתי משפט ויכול להימשך שנים.

ש: כמה עולה לתקן רישום שגוי? 

ת: העלות משתנה בהתאם למורכבות, האם הבעלות פרטית או שיש לרשום חכירה? האם יש חריגות בניה? בנוסף לתשלום שכ"ט לעו"ד העלות כולל גם אגרות טאבו, ועלויות מודד. עם זאת, אי-תיקון הרישום עולה הרבה יותר עקב ירידת ערך הנכס וקושי במימושו.

הנכס תקוע? אל תחכו לצו הירושה כדי לגלות שהרישום שגוי. 

בואו נבדוק את נסח הטאבו שלכם עוד היום ונבטיח את הירושה לדור הבא.

צרו קשר עכשיו!