שימוש בקרקע ללא הסכם על ידי הרשות:

גיליתם שהעירייה הקימה גינה ציבורית על השטח שלכם, סללה שביל או פשוט משתמשת במגרש הפרטי שלכם כאתר אחסון ללא רשותכם? 

אתם לא חייבים להשלים עם "הפקעה שקטה". 

החוק הישראלי מאפשר לכם לדרוש דמי שימוש ראויים ופיצויים רטרואקטיביים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים ואף למיליוני שקלים, גם אם מעולם לא חתמתם על הסכם מול הרשות.

מהם דמי שימוש ראויים ומי זכאי לקבל אותם מהרשות?

דמי שימוש ראויים הם פיצוי כספי המשולם לבעל מקרקעין עבור השימוש שעושה אחר בנכס שלו ללא הסכמתו. 

הזכאות קמה לכל בעל קרקע (פרטית או חקלאית) שהרשות המקומית תפסה בה חזקה ללא צו הפקעה מסודר או הסכם שכירות, וזאת מכוח חוק עשיית עושר ולא במִשפט.

לאורך שנות עבודתי אני נתקלת לא פעם ב"שריף העירוני": הרשות צריכה להעביר קו ביוב או להקים מגרש חניה זמני, והיא פשוט מתלבשת על שטח פרטי פנוי. מבחינה משפטית, זוהי הסגת גבול לכל דבר! 

כפי שנקבע לא פעם בפסיקת בתי המשפט הרשות המקומית אינה מעל החוק, ואם היא נהנית מהנכס שלכם מבלי לשלם, עליה להשיב לכם את שווי השכירות הריאלי שהייתה משלמת בשוק החופשי.

הבסיס המשפטי: חוק עשיית עושר ולא במשפט וחוק המקרקעין

התביעה מול הרשות המקומית נשענת על שני חוקים מרכזיים – חוק עשיית עושר ולא במשפט, המחייב מי שקיבל נכס או טובת הנאה שלא על פי זכות שבדין להשיבם לבעליהם, וחוק המקרקעין שמתייחס לבנייה ונטיעה במקרקעי הזולת. 

השילוב ביניהם מאפשר לדרוש תשלום עבור כל יום שהרשות החזיקה בשטח.

במילים פשוטות – תחשבו על זה כאילו העירייה "שכרה" מכם את המגרש בלי לשאול אתכם ובלי לשלם. עכשיו, אתם מגישים לה את החשבונית רטרואקטיבית. אנחנו לא צריכים להוכיח שהעירייה גרמה נזק פיזי לקרקע (למרות שזה עוזר לפיצוי נוסף), אלא מספיק להוכיח שהיא השתמשה בה וחסכה לעצמה את העלות של השכרת שטח חלופי.

הטעויות הנפוצות שמובילות לאובדן זכויות מול העירייה

כדי שהתביעה שלכם לא תיזרק מבית המשפט, עליכם להימנע מהמוקשים הבאים:

• שתיקה כהסכמה (שיהוי):

  אם ידעתם שהעירייה משתמשת בשטח ושתקתם במשך שנים, היא עלולה לטעון שנתתם הסכמה שבשתיקה.
  לכן, חשוב להוציא מכתב התראה רשמי מיד עם גילוי הפלישה.

• התיישנות:

    ניתן לתבוע דמי שימוש רק עבור 7 השנים האחרונות מיום הגשת התביעה.
  כל יום שעובר מבלי שפעלתם, אתם מאבדים כסף שלא יחזור.

• היעדר שמאות מוקדמת:
  

  בניגוד לתביעת נזיקין רגילה, כאן חייבים שמאי שיקבע מהם דמי השכירות הראויים. הגשת תביעה ללא חוות דעת שמאית מבוססת היא מתכון בטוח לכישלון.

כמה כסף אפשר להוציא מהרשות המקומית?

החישוב מתבצע לפי אחוז משווי הקרקע (לרוב סביב 5%-6% לשנה משווי השוק של הקרקע).

דוגמה מספרית להמחשה, אם ברשותכם מגרש בשווי 2 מיליון ש"ח והעירייה פלשה אליו לפני 5 שנים:

• דמי שימוש שנתיים מוערכים (5%): 100,000 ש"ח.
• סך הפיצוי ל5 שנים יהיה 500,000 ש"ח.
• לכך ניתן להוסיף פיצוי על עוגמת נפש והוצאות משפט.

העירייה טוענת שהשימוש הוא לטובת הציבור, האם זה פוטר אותה מתשלום? 

טובת הציבור אינה רישיון לשדוד את הפרט. אם הציבור נהנה, הציבור (באמצעות כספי המסים של העירייה) צריך לשלם לבעל הקרקע על השימוש בנכס שלו.

האם אפשר לדרוש מהעירייה גם להתפנות מהשטח?  

מומלץ להגיש תביעה משולבת של סילוק יד (פינוי) יחד עם תביעה כספית לדמי שימוש. במקרים מסוימים, העירייה תעדיף להסדיר את הרכישה או ההפקעה של השטח רשמית במקום להתפנות.

מה אם הקרקע בבעלות משותפת (מושע)? 

כל אחד מהשותפים במושע זכאי לתבוע את חלקו היחסי בדמי השימוש, ללא קשר לשאר השותפים.

צעדים מעשיים: מה עושים עכשיו?

הדרך לכסף עוברת בתיעוד ובנחישות. אל תנהלו שיחות טלפוניות בלתי מחייבות עם פקידים בעירייה, הם ימשכו אתכם בזמן עד שהתביעה תתיישן ואף עשויים לקבל מכם את הסכמתכם בדיעבד. לכן לא מומלץ לפנות לעירייה ללא עו"ד מנוסה, ובנוסף :

1. צילום ותיעוד:  צלמו את השטח, את הציוד של העירייה או את עבודות התשתית.
2. הוצאת נסח טאבו מעודכן:  וודאו שזכויותיכם רשומות כחוק 
3. עוה"ד יבדוק עבורכם אם העירייה פרסמה הודעה חוקית על תפיסת הקרקע או שקיימת מניעה אחרת להגשת התביעה.
4. מכתב התראה מעורך דין : במידה והשימוש שעושה העירייה אינו חוקי – יוציא עוה"ד דרישה רשמית לעירייה לפינוי ותשלום דמי שימוש.

מרגישים שהרשות המקומית "חוגגת" על הנכס שלכם?  

אל תישארו פראיירים, הכסף הזה שייך לכם על פי חוק. צרו קשר עוד היום לבחינת הנכס שלכם והערכת שווי דמי השימוש המגיעים לכם. 

למשרדנו נסיון רב עם רשויות מקומיות שעושות ככל העולה על רוחן, ואנחנו כאן כדי להחזיר לכם את השליטה בקרקע ואת הכסף לכיס.